Начинаещите наемодатели обикновено автоматично приемат, че даден наем, умножен по дванадесет месеца ще бъде размера на годишния им приход от управлението на имота. Това обаче съвсем не е така и с течение на времето хората осъзнават и изпитват на гърба си рисковете, свързани с дейността. Основен проблем, разбира се са некоректните наематели и всички главоболия, произтичащи от тях. За съжаление понякога те не заплащат своите сметки и консумативи, или пък директно има отказ от плащане на наема, причиняват се щети в жилището – повредено обзавеждане и други щети по интериора. Практически не е възможно един имот да се отдава дългосрочно, с хоризонт между пет и десет години, без да се инкасира финансова или материална щета, свързана с експлоатацията му. Тук е и ролята на професионалната фирма за управление на имоти, която да се погрижи за наемодателите при подобни нежелани събития. СитиБул Пропърти Мениджмънт сме единствената компания в България, която дава 100% финансови гаранции за всички плащания на наем и консумативи, както и за повреди по обзавеждането
Степен на заетост
Друг проблем е степента на заетост. Тук фактори са правилното определяне на наемната цена, както и цялостната стратегия за търсене на наематели. Много често собствениците подхождат едностранно към цената, стремейки се да постигнат максимално висока стойност, без да си дават сметка, че това не е непременно най-добрият им вариант. Защото ако наемателят има алтернативен избор и може да си намери същия тип имот на по-ниска цена, той рано или късно ще напусне, което пък води до период без наематели, респективно без доходи. Колкото е по-висока цената, толкова по-дълги са тези периоди. И може да се окаже, че за две или три години е по-изгодно за собственика да поддържа един доволен наемател, макар и на по-приемлива за него цена, отколкото да се сменят по няколко пъти годишно и да има празни месеци без наем.
Повече за доходността от наем може да научите в тази публикация
Управление на имоти тип Airbnb
Същата логика важи и при управление на имоти тип Airbnb. Там доходите са от нощувки и на пръв поглед са атрактивни, но отново идва въпросът със заетостта. Нужна е много обоснована преценка дали в период от няколко години броят на нощувките ще е достатъчно висок, имайки предвид и по-високите разходи, така че цялостният доход да оправдава избора на такава стратегия
ЕДНО ОТ НЕЩАТА, КОЕТО ЧЕСТО СЕ ПОДЦЕНЯВА ОТ СОБСТВЕНИЦИТЕ Е НЕОБХОДИМОСТТА ОТ ЧАСТИЧЕН ИЛИ ЦЯЛОСТЕН РЕМОНТ НА ЖИЛИЩАТА В ПРОЦЕСА НА ОТДАВАНЕ ПОД НАЕМ.
От една страна, важно е в самото начало състоянието да е максимално добро, включително по възможност и с ново обзавеждане. Инвеститорите често допускат грешката да закупят даден имот за сериозна сума, а след това да го обяват под наем в лошо състояние или с лошо обзавеждане. Това чувствително намалява доходността на инвестицията им и води до дългосрочни загуби и пропуснати ползи. Освежителният ремонт също е препоръчителен веднъж на 4-5 години, отново с цел получаването на максимално висока доходност. Друг вид разход е брокерската комисиона при смяна на наематели, като в СитиБул поемаме за наша сметка този хонорар при менажиране на апартаментите на нашите клиенти. Разбира се, собственикът може да отдава имота си и без посредници, но тогава пък е възможно да се увеличи периодът на т.нар „празни месеци“ без наемател. Тези периоди всъщност се тълкуват също като разход, предвид намаляването на цялостния годишен доход. Разходи са и данъците върху имота, данъците върху доходите, застраховките имущество, ако се сключват такива, както и текущата поддръжка на общите части на сградата.
Всичко изброено дотук са важни аспекти от управлението на имоти и изискват решения, при които да се вземат под внимание различните ползи и рискове. В това отношение, в Управление.То консултираме клиентите си, така че те да направят максимално информирани своя избор
